Energieausweis

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In den nächsten zwei Jahren erreichen hunderttausende Energieausweise das Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeitsdauer und müssen neu ausgestellt werden. Für Eigentümer und Vermieter ist es daher wichtig, die aktuellen Rahmenbedingungen und gleichzeitig zukünftige Entwicklungen rund um die Dokumente im Blick zu haben.

Der Energieausweis für Gebäude feiert sein zehnjähriges Jubiläum. Das Dokument soll einen Überblick über den energetischen Zustand eines Gebäudes liefern und so für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit auf dem Wohnsektor sorgen. Bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Verkauf einer Immobilie muss der Energieausweis vorgelegt werden.

Der 10. Geburtstag des Energieausweises bedeutet aber auch, dass in den nächsten zwei Jahren Hunderttausende dieser Dokumente ablaufen. Die Ausweise sind ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig und müssen danach erneuert werden. In der Zwischenzeit hat es allerdings umfangreiche gesetzliche Änderungen gegeben.

Neue Weichenstellung mit EnEV 2014

Energieausweise werden immer gemäß der gerade gültigen EnEV ausgestellt. Eingeführt wurden die Dokumente mit der EnEV 2007, die in den Jahren 2009 und 2014 novelliert wurde. Während die EnEV 2009 nur geringfügige Anpassungen enthielt, brachte das Jahr 2014 zahlreiche Veränderungen beim Energieausweis. So wurde etwa der Bandtacho um Endenergieeffizienzklassen von A bis H ergänzt, wobei die Klasse A dem Neubaustandard entspricht. Gleichzeitig endet das Farbband seitdem bereits bei einem Wert von 250 kWh/m²a anstatt der ursprünglichen 400 kWh/m²a. Dadurch werden Gebäude insgesamt strenger bewertet, sodass sie bei einer Neuausstellung in einem anderen Bereich liegen können als zuvor. Damit die Energieausweise durch das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) stichprobenartig kontrolliert werden können, erhalten sie zudem eine kostenpflichtige Registriernummer.

Eine weitere wichtige Neuerung war, dass Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten müssen. Dazu gehören die Ausweisart, das Baujahr des Gebäudes, der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung und – falls vorhanden – die Energieeffizienzklasse. Darüber hinaus wurde die bereits erwähnte Vorlagepflicht bei der Objektbesichtigung eingeführt. Wer sich nicht an diese Vorgaben hält, kann laut der EnEV 2014 mit einem Bußgeld belegt werden. Praxisrelevanter als dieser eher selten vorkommende Fall ist allerdings die wachsende Zahl von Abmahnungen wegen fehlender Kennwerte in Immobilienanzeigen.

Wechsel der Ausweisart

Für welche Gebäude ein Verbrauchs- bzw. ein Bedarfsausweis ausgestellt werden darf, ist eindeutig festgelegt (s. Infokasten). Bei der Erneuerung älterer Dokumente sollten Eigentümer zwei Sonderfälle im Hinterkopf haben, die einen Wechsel der Ausweisart ermöglichen oder erzwingen. Eine Variante beruht darauf, dass beim Abruf von KfW-Fördermitteln für Sanierungsmaßnahmen ein bedarfsorientierter Energieausweis vorliegen muss. Wer also aus diesem Grund ursprünglich einen Bedarfsausweis beantragt hat, sollte prüfen, ob er zukünftig auf den kostengünstigeren Verbrauchsausweis umsteigen kann.

Weiterhin kann es bei der Erneuerung eines vor Oktober 2008 ausgestellten Verbrauchsausweises sein, dass auf den Bedarfsausweis gewechselt werden muss. Dies gilt allerdings nur für Gebäude, die weniger als fünf Wohneinheiten besitzen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht mehr energetisch modernisiert wurden. Für diese kleine Gruppe von Wohnhäusern galt – wie für alle anderen auch – bis einschließlich 30. September 2008 eine generelle Wahlfreiheit beim Energieausweis. Heute benötigen derartige Gebäude verpflichtend den aufwändigeren Bedarfsausweis.

Schwierige Gebäudedefinition

Zugleich konnte bisher eine wesentliche Frage nach wie vor nicht abschließend geklärt werden. Diese lautet: Was ist im Kontext des Energieausweises unter einem Gebäude zu verstehen? § 17 Abs. 3 der EnEV 2007 bis 2014 legt nämlich lediglich fest, dass Energieausweise für Gebäude zu erstellen sind. Ob hierunter Liegenschaften als Ganzes fallen oder ob Wohnkomplexe nach bestimmen Kriterien aufgeteilt werden müssen, erläutert die Verordnung bisher nicht.

Das DIBt, das seit 2014 die Registrier- und Prüfstelle für Energieausweise ist, listete im Jahr 2015 insgesamt sieben Auslegungskriterien für die Abgrenzung von Gebäuden auf. Zu diesen zählten die selbstständige Nutzbarkeit, ein trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang, die Abgrenzung durch die wärmeübertragende Umfassungsfläche, eine eigene Hausnummer, Eigentumsgrenzen, ein eigener Eingang sowie die Trennung durch Brandwände. ista arbeitet seit Juli 2017 zur einfacheren Erstellung von Energieausweisen mit Gebäudekategorien, die sich an den Auslegungskriterien des DIBt orientieren.

Deutliche Verschärfungen durch das GEG

Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und die EnEV zusammenführen soll, könnten sich die Bedingungen für verbrauchsorientierte Energieausweise zusätzlich verschärfen. In einem Anfang 2017 veröffentlichten Entwurf ist etwa von strengeren Sorgfaltspflichten für die Aussteller die Rede. Hierzu gehört, dass die Energieausweisaussteller Berechnungen, die sie nicht selbst erstellt haben, einsehen und nachvollziehen müssen.

Darüber hinaus ist bei Verbrauchsausweisen auch eine Vor-Ort-Begehung geplant, damit die Aussteller passgenaue Modernisierungsempfehlungen geben können. Alternativ zur Vor-Ort-Begehung kann der Eigentümer Fotos zur Verfügung stellen, mit denen sich die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes beurteilen lassen. Beide Methoden hätten für die Wohnungswirtschaft sowie für den Aussteller einen erheblich höheren Aufwand zur Folge. Wobei die kostengünstigere Variante Beurteilung anhand des Bildmaterials vom Wärmeerzeuger, dem Dach oder den Fenstern darstellt.

Da das GEG im Koalitionsausschuss vorläufig gescheitert ist, soll die Diskussion über den Entwurf nach der Regierungsbildung wieder aufgenommen werden. Nichtsdestotrotz sollten Eigentümer die angestrebten verschärften Anforderungen beim Energieausweis auf dem Schirm haben. Es kann sich lohnen, verbrauchsbasierte Ausweise mit nur noch kurzer Laufzeit noch rechtzeitig vor der Einführung des GEG zu erneuern.

Schnelle und komfortable Beantragung

Bei der Erneuerung des Ausweises besteht der Hauptaufwand in der Beschaffung der hierfür benötigten Daten. Während für den Bedarfsausweis hauptsächlich gebäudebezogene Daten zur Verfügung stehen müssen, sind für die Verbrauchsversion zudem Angaben zum Gebäude, zu den Energieverbräuchen der letzten drei Abrechnungsperioden, zu Leerständen sowie energetischen Sanierungsmaßnahmen notwendig. Einige Energiedienstleister stellen daher zur Unterstützung der Wohnungswirtschaft eine Checkliste mit den erforderlichen Formularen zur Verfügung. Nichtsdestotrotz macht es für Eigentümer generell Sinn, sich frühzeitig um die Erneuerung eines Energieausweises zu kümmern, da die Dokumente stichtagsgenau ablaufen. Ein Energieausweis aus dem Jahr 2008 ist somit nicht bis Ende 2018 gültig, wie oftmals angenommen wird.

Sind sämtliche Unterlagen vorhanden, können Verbrauchsausweise heute komfortabel online beantragt werden. Besonders einfach ist dieser Vorgang für die Kunden der Energiedienstleister, da die Unternehmen viele Informationen aus ihren Datenbanken abrufen können. Hier müssen nur noch einige Rahmendaten ergänzt werden, was die Beauftragung verbrauchsorientierter Energieausweise deutlich vereinfacht.

Der Essener Energiedienstleister ista hat hierfür sogar eine eigene Softwarelösung entwickelt, mit der eine hohe Qualität und sichere Berechnung gewährleistet werden kann. Zudem bietet das Unternehmen sowohl die Ausstellung von Bedarfs- als auch Verbrauchsausweisen für Wohn-, Nichtwohn- sowie gemischt genutzte Gebäude an.

In den nächsten zwei Jahren laufen Hunderttausende Energieausweise ab.
Bei der Erneuerung des Ausweises besteht der Hauptaufwand in der Beschaffung der hierfür benötigten Daten.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Der günstigere Verbrauchsausweis basiert auf den Energieverbräuchen eines Gebäudes aus drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsperioden bzw. auf den letzten 36 Monaten.
Bei der bedarfsorientierten Variante hingegen ermitteln Fachleute anhand diverser Faktoren den theoretischen Energiebedarf eines Hauses, so dass auch kurz zuvor durchgeführte energetische Sanierungsmaßnahmen voll wirksam eingerechnet werden und somit zu einem besseren Kennwert führen. Dazu ist es erforderlich, eine Inspektion vor Ort durchzuführen. Die Kennwerte werden bei beiden Ausweisen auf einem farbigen Bandtacho mit Energieeffizienzklassen eingestuft.
Bei Häusern mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde, darf die Art des Energieausweises frei gewählt werden. Vor diesem Stichtag erstellte Objekte, die in der Zwischenzeit nicht auf den energetischen Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden, erhalten zwingend einen Bedarfsausweis. Besitzt ein Wohngebäude mehr als vier Wohneinheiten, gilt ebenfalls Wahlfreiheit – diesmal allerdings unabhängig vom Baujahr.

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